Ecco un documento che risolve il 99% del contenzioso immobiliare! E’ la Relazione Tecnica Integrata (di seguito RTI). A cosa serve? Serve per certificare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile e la dotazione del certificato di agibilità. In realtà serve a molto di più, cioè ad evitare la maggior parte del contenzioso immobiliare. Perché? Cosa succede oggi nelle compravendite immobiliari?
Di solito il venditore quando decide di mettere in vendita un immobile, sia che lo faccia da privato che per il tramite di un Agenzia Immobiliare, la prima cosa che fa è quella di fare un bel servizio fotografico scrivere un bell’annuncio e mettere in vendita l’immobile relegando alle fasi finali la regolarizzazione urbanistica dell’immobile. Grave errore!
Di solito il venditore pensa. Finché non ho trovato un acquirente è inutile che spenda soldi per regolarizzare l’immobile e tanto meno perché mai dovrei spendere soldi per accertarne la regolarità. Di solito pensa: quando avrò una proposta valida provvederò, se ce ne sarà bisogno. Niente di più sbagliato in realtà.
Perché è sbagliato? Perché la regolarizzazione urbanistica di un immobile può richiedere molti mesi e in alcuni casi più di un anno o due. Pensate che solo per avere la documentazione dal Comune in alcuni casi (richiesta del progetto di costruzione al Comune di Roma) sono necessari circa 6 mesi. Per il collaudo di una SCIA in sanatoria 60 giorni. Per il nulla osta alla Soprintendenza 7 mesi. Per un permesso di costruire in sanatoria 8 mesi. Per il rilascio di una concessione edilizia in sanatoria (con procedura d’urgenza) 1 anno. E questi tempi si sommano uno con l’altro.
Facciamo un esempio di come si sommano tra loro questi tempi. Esempio di sanatoria di un volume non autorizzato: permesso di costruire in sanatoria previo reperimento del progetto di costruzione su cui grava domanda di condono non concessionata per altre opere minori eseguite in zona vincolata.
- reperimento progetto 6 mesi
- rilascio concessione 12 mesi
- nulla osta vincolo 7 mesi
- permesso di costruire in sanatoria 8 mesi
Totale 2 anni e 9 mesi per regolarizzare l’immobile e quindi renderlo trasferibile (vendibile). E non abbiamo considerato i tempi per la richiesta di agibilità (obbligatoria a seguito della sanatoria del volume)
Sapete quali sono i tempi medi di compravendita di un immobile a Roma? Circa 7/8 mesi.
Capite bene che è opportuno prima accertare la regolarità urbanistica dell’immobile (requisito essenziale per la commerciabilità del bene) e solo dopo averlo regolarizzato metterlo in pubblicità. Semplicemente perché i tempi della regolarizzazione possono essere ampiamente più lunghi di quelli della compravendita.
Tra l’altro con una proposta di acquisto accettata o un preliminare (compromesso) ci si impegna a vendere entro un certo termine, senza avere la certezza di poterlo rispettare (a meno che non si sia in possesso dell’RTI).
Ma voi direte: ma quanto spesso accade che gli immobili siano da regolarizzare? Uno su 100? Non esattamente! All’incirca il 50 % degli immobili a Roma non è regolare, per difformità che posso essere più o meno gravi.
Inoltre c’è un altro dato importante: il 70% degli immobili a Roma sono sprovvisti del certificato di Agibilità. Quindi se facciamo una rapida media possiamo dire che solo il 15% degli immobili a Roma possono essere venduti senza problemi (solo il 15% degli immobili hanno la regolarità urbanistica e l’agibilità).
Vendere un immobile senza incaricare un Tecnico per redigere la Relazione Tecnica Integrata vuol dire sperare di essere in quel 15% dei venditori che non avranno problemi. Purtroppo è molto più probabile il contrario.
Nel nord Italia tale relazione è molto diffusa ed è diventata una consuetudine, anche se non è obbligatoria, risolvendo così il 99% del contenzioso immobiliare, a Roma e nel Sud Italia purtroppo ancora non è diventata una consuetudine.
Ma è importante capire quanto sia importante farla.
Come funziona? Sono abilitati a redigere la RTI solo i Professionisti Tecnici, ovvero Architetti, Geometri, Ingegneri.
Il tecnico incaricato dal proprietario esegue la Relazione Tecnica Integrata (RTI) eseguendo 3 fasi:
1 – Si reca al Comune in cui ricade l’immobile e richiede copia di tutta la documentazione urbanistica dell’immobile (licenza edilizia, progetto di costruzione, varianti, DIA, SCIA domande di condono, concessioni, abitabilità/agibilità, ecc);
2 – Si reca presso l’immobile dove esegue un rilievo metrico e la restituzione grafica in pianta, sezione e prospetto dell’immobile per accertare lo stato di fatto;
3 – Analizza la documentazione reperita al Comune e al catasto e accerta la conformità con la situazione di fatto rilevata. Redige la RTI, in cui indica se l’immobile è regolare o meno e se non lo è seguirà un preventivo di spesa e dei tempi necessari per la regolarizzazione. Indica inoltre se l’immobile è dotato o meno di abitabilità/agibilità.
Avendo queste informazioni, già da subito (prima di mettere in vendita l’immobile), la compravendita è in discesa, perché si può informare ad esempio il potenziale acquirente, già dalle fasi pre-contrattuali, che l’immobile è sprovvisto di certificato di agibilità evitando una contenzioso futuro o che venga richiesto di lasciare un sostanzioso deposito dal Notaio a garanzia (di solito 15.000,00 € o 25.000,00 € in base al valore dell’immobile), che non sempre si riesce a riavere indietro (ma questo lo vediamo in un altro post).
Avendo una RTI si conoscono i tempi e i costi della regolarizzazione e se ne può tenere conto, con ampio margine, nella data che viene fissata per il rogito e per la quale il venditore si è impegnato a vendere.
La P PIU’, occupandosi prevalentemente della regolarizzazione urbanistica e catastale degli immobili che ci viene richiesta dal Tribunale di Roma, dagli Studi Notarili e dai privati che intendono vendere o acquistare casa, è specializzata negli accertamenti e nella consulenza necessaria per la compravendita, tutto ciò contenuto nella Relazione Tecnica Integrata.
